Gastos de compra de una vivienda: qué pagas además del precio

La idea clave

Comprar una vivienda cuesta más que su precio. A la entrada hay que sumarle impuestos y gastos de formalización que, como orientación comúnmente citada, rondan el 10–12 % del precio de compra.

La cifra exacta depende sobre todo de dos cosas: si la vivienda es nueva o de segunda mano y en qué comunidad autónoma está, porque el impuesto principal cambia en cada caso.

Estos gastos normalmente no los financia el banco, así que deben salir de tu ahorro. Conviene tenerlos claros antes de firmar unas arras.

Dos tipos de gastos: los de la compra y los de la hipoteca

El día de la firma se otorgan en notaría dos escrituras: la de compraventa y la del préstamo hipotecario. Cada una genera sus gastos, y el reparto es muy distinto:

Gastos de la compraventa

1. Impuestos: la partida más importante

Si la vivienda es de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, y cada una fija su tipo.

Según la comunidad, el tipo general se mueve aproximadamente entre el 6 % y el 10 % del valor de la vivienda. En Cataluña, el tipo general es del 10 % para la mayor parte de las compras, con tramos superiores para los inmuebles de mayor valor.

Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para determinados compradores: jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad o compra de vivienda protegida, normalmente con límites de renta y de precio. Merece la pena comprobar si cumples alguno, porque la diferencia es considerable.

Un detalle importante: el impuesto se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia de Catastro, si este es mayor. Puedes consultar ese valor en la sede electrónica del Catastro antes de comprar.

Si la vivienda es nueva y la compras al promotor, en lugar de ITP pagas:

• IVA, al tipo del 10 % del precio, con un tipo reducido para determinadas viviendas protegidas. En Canarias se aplica el IGIC en su lugar.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura de compraventa, con un tipo que fija cada comunidad y que suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 %.

2. Notaría

Los honorarios del notario por la escritura de compraventa están regulados por un arancel oficial, igual en toda España, y dependen del precio de la vivienda y de la extensión del documento. Tienes derecho a elegir notario.

3. Registro de la Propiedad

Inscribir la compra a tu nombre también tiene un coste sujeto a arancel, en función del valor del inmueble. Suele ser inferior al de la notaría.

4. Gestoría

Si hay hipoteca, el banco encarga a una gestoría la liquidación de impuestos y la presentación de las escrituras en el Registro. La gestoría de la hipoteca la paga el banco, pero la tramitación de la escritura de compraventa puede tener un coste para ti. Sus honorarios son libres, así que conviene pedir presupuesto.

Gastos de la hipoteca

El reparto que ves arriba lo fija la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Además, el banco puede cobrar una comisión de apertura, si así se pacta. No todas las hipotecas la tienen, y es uno de los puntos que se negocian.

La tasación la realiza una sociedad homologada y su precio depende del inmueble. Tienes más detalles en nuestra página sobre la tasación de vivienda.

Otros costes que conviene prever

• Seguro de hogar. El banco exige, como mínimo, un seguro de daños sobre la vivienda hipotecada. Puedes contratarlo con la aseguradora que prefieras.
• Seguros y productos bonificados. Seguro de vida, domiciliación de nómina, tarjetas u otros. No son obligatorios, pero suelen rebajar el tipo de interés. Hay que valorar si la rebaja compensa su coste.
• Honorarios de la inmobiliaria, si en tu zona o en tu operación los asume el comprador.
• Honorarios de intermediación hipotecaria, si contratas un bróker. Deben comunicarse por escrito antes de iniciar el servicio.
• Mudanza, altas de suministros, reformas y mobiliario. No son gastos de compra en sentido estricto, pero salen del mismo bolsillo y en las mismas semanas.

Lo que paga el vendedor

Para completar el cuadro: el vendedor asume la plusvalía municipal, salvo pacto distinto, la cancelación registral de su hipoteca si la tuviera, el certificado energético y su tributación en el IRPF por la ganancia obtenida. Conviene que el contrato de arras deje claro este reparto.

Cómo calcular tu ahorro necesario

Una forma sencilla de estimarlo:

• Entrada: la parte del precio no financiada. Con una hipoteca al 80 %, el 20 % del precio.
• Impuesto principal: aplica al precio el tipo de ITP de tu comunidad, o el 10 % de IVA más el AJD si es obra nueva.
• Notaría, registro, gestoría y tasación: añade un margen adicional, que en una vivienda de precio medio suele suponer en conjunto entre el 1 % y el 2 % del precio.

La suma de los dos últimos puntos es la que suele situarse en el entorno del 10–12 %. Sumada a la entrada, explica por qué se habla de tener ahorrado en torno al 30 % del precio.

La calculadora de capacidad de compra tiene en cuenta estos gastos al estimar el precio al que puedes aspirar.

Dónde verificar las cifras

Los tipos impositivos cambian con cierta frecuencia. Antes de cerrar tu presupuesto, comprueba los vigentes en la web de la agencia tributaria de tu comunidad autónoma, o pide a la gestoría o a la notaría una provisión de fondos detallada. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento fiscal.