En esta guía
La respuesta rápida
Un banco decide cuánto prestarte comprobando tres cosas a la vez:
- Que la cuota no supere una parte razonable de tus ingresos, habitualmente en torno al 30–35 % de tus ingresos netos, contando también tus otras deudas.
- Que el préstamo no supere un porcentaje del valor de la vivienda, normalmente el 80 % si es tu vivienda habitual.
- Que tengas ahorro suficiente para cubrir lo que el banco no financia y los gastos de la compra.
El límite más bajo de los tres es el que manda. Si quieres saltarte la explicación, puedes ir directamente a la calculadora de capacidad de compra.
Los tres límites que mira un banco
- Ingresos y deudas
- Valor de la vivienda
- Tu ahorro
- Lo que puedes pedir
Primer límite: tus ingresos y tus deudas
El banco quiere asegurarse de que podrás pagar la cuota sin ahogarte. Por eso mira tu ratio de endeudamiento: todas tus cuotas mensuales, incluida la nueva hipoteca, divididas entre tus ingresos netos.
Cómo se calcula tu cuota máxima
Tus ingresos netos
Mensuales. Si sois dos titulares, se suman; las pagas extra se pueden prorratear.
Un tercio, como techo
Aproximadamente un tercio de esa cifra: tu techo de deuda mensual.
Menos lo que ya pagas
Resta las cuotas de los préstamos que ya tienes.
Tu cuota máxima
Lo que queda es la cuota de hipoteca que un banco vería razonable.
La referencia más extendida es que ese ratio no supere el 30–35 %. No es una norma legal, sino un criterio de prudencia que cada entidad adapta: más flexible con ingresos altos y más estricto con ingresos ajustados o con varias personas a cargo.
Con esa cuota, un plazo y un tipo de interés se obtiene el capital máximo, que cambia con el mercado: cuanto más largo el plazo y más bajo el tipo, mayor es el importe.
Qué ingresos cuentan
Los estables y demostrables: nóminas, pensiones, rendimientos declarados si eres autónomo. Los variables, como comisiones, horas extra o bonus, suelen computarse solo en parte y si son recurrentes. Lo no declarado no cuenta.
Segundo límite: el valor de la vivienda
Aunque tus ingresos den para más, el banco no prestará por encima de un porcentaje del valor del inmueble. Para vivienda habitual, lo habitual es hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación.
Para segunda residencia o no residentes, el porcentaje suele ser inferior, con frecuencia entre el 60 y el 70 %.
Atención al matiz del menor valor. Si compras por una cantidad y la tasación sale más baja, el 80 % se aplica sobre la tasación, y tendrás que poner más dinero. Lo explicamos en nuestra página sobre la tasación de vivienda.
Hay operaciones que superan el 80 %, pero son excepciones ligadas a perfiles y circunstancias concretas. Si es tu caso, lee la página de hipoteca 100 %.
Tercer límite: tu ahorro
Es el que más sorprende a quien compra por primera vez. Necesitas ahorro para dos cosas:
- La entrada: la parte del precio que el banco no financia, normalmente el 20 %.
- Los gastos e impuestos de la compra, que como orientación comúnmente citada suponen alrededor del 10–12 % del precio. Varían según la comunidad autónoma y según si la vivienda es nueva o de segunda mano. Tienes el desglose en la guía de gastos de compra de una vivienda.
En conjunto, para una compra estándar conviene contar con un ahorro en torno al 30 % del precio. Y es recomendable no dejar la cuenta a cero: mudanza, muebles e imprevistos también existen.
Un ejemplo para entender la lógica
Imagina una pareja que quiere saber a qué precio puede aspirar. Así aplicarían los tres límites:
Los tres límites, aplicados
Por sus ingresos
Un tercio de lo que ingresan entre los dos, menos la cuota del coche que aún pagan: su cuota máxima. A un plazo de entre 25 y 30 años y con un tipo de interés prudente, da el capital máximo.
Por el valor de la vivienda
Si ese capital es el 80 % del precio, dividen entre 0,8: ese es su precio máximo por ingresos.
Por su ahorro
Comprueban si cubre el 20 % de ese precio más los gastos. Si no llega, el precio máximo real es el que su ahorro permite.
El límite más bajo manda
No ponemos cifras a propósito: dependen del tipo de interés del momento y de tu caso. La calculadora de capacidad de compra hace estas cuentas con tus números.
Otros factores que mueven la cifra
- Estabilidad laboral. Contrato indefinido con antigüedad, funcionarios y profesiones con alta demanda obtienen mejor valoración. Temporales y autónomos recientes, peor.
- Edad. Muchas entidades limitan el plazo para que la hipoteca termine antes de una edad determinada, a menudo en torno a los 75 años. A menos plazo, más cuota y menos importe.
- Historial de pagos. Impagos o inscripciones en ficheros de morosidad pueden bloquear la operación.
- Número de titulares y personas a cargo.
- Tipo de interés elegido. Con tipo variable, los bancos suelen comprobar que podrías asumir la cuota si el euríbor sube.
Cómo aumentar lo que puedes pedir
- Cancela deudas pequeñas de cuota alta antes de solicitar la hipoteca.
- Aumenta el ahorro, o documenta correctamente una ayuda familiar como donación.
- Incorpora un segundo titular con ingresos estables.
- Espera a consolidar tu situación laboral si estás a punto de superar un periodo de prueba o de pasar a indefinido.
- Compara entidades. Los criterios no son idénticos, y aquí es donde un intermediario aporta valor: sabe qué banco encaja mejor con cada perfil.
Y una recomendación final
Haz tus cuentas con tu estilo de vida real, deja margen para imprevistos y, si eliges tipo variable, simula la cuota con tipos más altos en la calculadora de hipoteca. Una hipoteca cómoda es la que te deja dormir tranquilo.
Herramientas
Calcula tu caso
Capacidad de compra
A partir de tus ingresos, deudas y ahorro, estima el precio máximo de vivienda razonable.
Ratio de endeudamiento
Comprueba qué parte de tus ingresos se destina a deudas y cómo puede analizarlo una entidad.
