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Calculadora de capacidad de compra
A partir de tus ingresos, deudas y ahorro, estima la hipoteca máxima razonable y el precio de vivienda al que puedes aspirar.
Calculadoras
Calcula la cuota de tu hipoteca
Importe, plazo e interés. En unos segundos sabrás cuánto pagarías al mes y cuánto en intereses.
Cómo funciona esta calculadora
La calculadora aplica el sistema de amortización francés, que es el que utilizan prácticamente todas las hipotecas en España. Su característica principal es que la cuota es constante mientras no cambie el tipo de interés.
La cuota se obtiene a partir de tres datos:
- El capital que pides prestado.
- El tipo de interés nominal anual, que se divide entre doce para obtener el interés de cada mes.
- El plazo, expresado en número total de cuotas mensuales.
La fórmula reparte el capital y los intereses de manera que todas las cuotas sean iguales. Expresado en palabras: se multiplica el capital por el interés mensual y se divide entre uno menos el factor de descuento acumulado durante todas las mensualidades. No hace falta que la recuerdes; lo importante es entender su efecto.
Por qué al principio pagas más intereses
Cada cuota tiene dos partes: intereses y amortización de capital. Los intereses se calculan sobre lo que debes en cada momento. Al principio debes mucho, así que la mayor parte de la cuota son intereses. A medida que la deuda baja, la parte de intereses se reduce y la de capital crece. Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra más intereses que hacerlo al final.
Cómo interpretar los resultados
- Cuota mensual: lo que pagarías cada mes con esos datos.
- Total de intereses: la suma de intereses a lo largo de todo el plazo si el tipo no cambiara.
- Importe total: capital más intereses.
Prueba a modificar el plazo: alargarlo baja la cuota pero aumenta de forma notable los intereses totales.
Limitaciones: qué no incluye
El resultado es orientativo y no constituye una oferta ni un compromiso de financiación. Ten en cuenta que:
- En una hipoteca variable o mixta, la cuota cambiará con cada revisión del euríbor. La simulación refleja solo el tipo que introduces.
- No incluye seguros ni productos vinculados, que pueden afectar al tipo de interés bonificado y a tu gasto mensual real.
- No incluye comisiones ni los gastos e impuestos de la compra.
- El tipo que introduzcas es un supuesto tuyo: el que te ofrezca un banco dependerá de tu perfil y del mercado en ese momento.
- Se trabaja con el tipo nominal (TIN). La TAE, que incorpora comisiones y otros costes, es la cifra adecuada para comparar ofertas entre sí.
Preguntas frecuentes sobre la cuota de la hipoteca
¿Qué tipo de interés debo introducir?
Si simulas una hipoteca fija, el tipo nominal que te hayan ofrecido o uno de referencia del mercado actual. Si es variable, suma el euríbor vigente y el diferencial. Te recomendamos hacer también una simulación con uno o dos puntos más para comprobar que podrías asumir la cuota si los tipos suben.
¿Qué parte de mis ingresos debería destinar a la cuota?
Como orientación habitual, el conjunto de tus deudas, incluida la hipoteca, no debería superar el 30–35 % de tus ingresos netos mensuales. Es el criterio que suelen manejar los bancos y también una regla razonable para tu tranquilidad. Compruébalo con la calculadora de endeudamiento.
¿Es mejor un plazo largo o corto?
Un plazo largo reduce la cuota mensual, pero aumenta mucho los intereses totales. Un plazo corto hace lo contrario. Una estrategia frecuente es elegir un plazo que deje la cuota en un nivel cómodo y hacer amortizaciones anticipadas cuando sea posible, dentro de lo que permita tu contrato.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo de interés nominal, el que se usa para calcular la cuota. La TAE es un indicador que añade al TIN las comisiones y otros gastos obligatorios y tiene en cuenta la frecuencia de los pagos. La TAE sirve para comparar el coste de distintas ofertas en igualdad de condiciones.
Si amortizo anticipadamente, ¿reduzco cuota o plazo?
Puedes elegir. Reducir plazo ahorra más intereses en total, porque acortas el tiempo durante el que se generan. Reducir cuota te da más holgura mensual. La decisión depende de tu situación. Revisa en tu escritura si existe comisión por amortización anticipada, que la ley limita.
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¿Quieres saber qué condiciones podrías tener tú?
La calculadora trabaja con supuestos. Un asesor puede estudiar tu caso y decirte qué es realista para tu perfil.