Guía
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo?
Los tres límites que determinan cuánta hipoteca te concede un banco y cómo calcular, con tus números, el precio de vivienda que puedes permitirte.
Calculadoras
¿Qué vivienda puedes permitirte?
Calcula un precio máximo orientativo a partir de tus ingresos, tus deudas y el ahorro que has reunido.
Cómo funciona esta calculadora
Tu capacidad de compra tiene dos límites, y manda el más bajo de los dos: lo que puedes pagar cada mes y lo que puedes aportar de entrada.
1. El límite por cuota: tus ingresos y deudas
Partimos de tus ingresos netos mensuales y aplicamos un porcentaje máximo de esfuerzo, es decir, la parte de tus ingresos que sería razonable destinar a deudas. Por defecto usamos un valor dentro del rango que suelen manejar los bancos, en torno al 30–35 %, y puedes ajustarlo si quieres ser más prudente.
A esa cantidad le restamos las cuotas de otros préstamos que ya pagas. El resultado es la cuota hipotecaria máxima asumible. Con ella, el tipo de interés y el plazo que indiques, la calculadora obtiene el importe máximo de hipoteca mediante la fórmula del sistema de amortización francés, el mismo que usa la calculadora de hipoteca, aplicada a la inversa.
2. El límite por ahorro: la entrada y los gastos
Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del valor de una vivienda habitual. El resto lo aportas tú. Además, la compra conlleva impuestos y gastos que, como orientación comúnmente citada, suponen alrededor del 10–12 % del precio, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano. La calculadora descuenta esa estimación de tu ahorro y comprueba hasta qué precio llega lo que queda como entrada.
3. El resultado
El precio máximo orientativo es el menor de los dos límites. Conviene fijarse en cuál de ellos te está frenando, los ingresos o el ahorro, porque la forma de mejorar es distinta en cada caso.
Limitaciones: es una estimación
El resultado es orientativo y no supone una oferta, una preaprobación ni un compromiso de financiación. En concreto:
- Cada banco aplica sus propios criterios de esfuerzo máximo, que además varían según el nivel de ingresos, el número de titulares y las personas a cargo.
- No tiene en cuenta tu estabilidad laboral, tu historial de pagos ni tu edad, que influyen en la decisión y en el plazo máximo.
- El porcentaje de gastos de compra es una aproximación. El importe real depende de los impuestos de tu comunidad y de las características de la operación.
- El porcentaje de financiación puede ser menor para segunda residencia o no residentes, y excepcionalmente mayor en determinados perfiles.
- El tipo de interés que introduces es un supuesto.
Preguntas frecuentes sobre la capacidad de compra
¿Qué ingresos debo introducir?
Tus ingresos netos mensuales habituales. Si tienes pagas extra, puedes prorratearlas: suma el neto anual y divídelo entre doce. Si compráis dos personas, sumad los ingresos de ambos. Los ingresos variables o no declarados no suelen computar para el banco, así que es mejor no incluirlos.
¿Qué deudas cuentan?
Todas las que generan una cuota periódica: préstamos personales, financiación del coche, otras hipotecas, pagos aplazados de tarjetas y, si es tu caso, pensiones de alimentos o compensatorias. Los bancos las ven en la CIRBE, la central de riesgos del Banco de España, de modo que conviene incluirlas todas.
El resultado me limita por ahorro, ¿qué puedo hacer?
Es la situación más común. Las vías son seguir ahorrando, contar con ayuda familiar documentada como donación, consultar si puedes acceder a programas públicos de aval para primera vivienda o estudiar si tu perfil permite una financiación superior al 80 %. Lo explicamos en la página de hipoteca 100 %.
El resultado me limita por ingresos, ¿qué puedo hacer?
Puedes reducir o cancelar otras deudas antes de pedir la hipoteca, alargar el plazo dentro de lo razonable, incorporar un segundo titular con ingresos o ajustar el precio de la vivienda que buscas. Cancelar un préstamo pequeño con cuota alta suele tener un efecto notable en la capacidad.
¿Por qué el porcentaje de esfuerzo es ajustable?
Porque no hay una cifra única. El rango del 30–35 % es una referencia habitual del sector, pero hay entidades más flexibles con ingresos altos y más estrictas con ingresos ajustados. Además, tú puedes preferir un margen mayor de tranquilidad. Bajar el porcentaje te muestra un escenario más conservador.
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