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Calculadora de capacidad de compra
A partir de tus ingresos, deudas y ahorro, estima la hipoteca máxima razonable y el precio de vivienda al que puedes aspirar.
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Calcula tu ratio de endeudamiento
Qué parte de tus ingresos se va cada mes en deudas, tal como lo calcula un banco al estudiar tu hipoteca.
Cómo funciona esta calculadora
El ratio de endeudamiento, también llamado tasa de esfuerzo o capacidad de endeudamiento, mide qué porcentaje de tus ingresos mensuales destinas a pagar deudas. El cálculo es sencillo:
- Se suman todas tus cuotas mensuales de deuda: préstamos, financiaciones, otras hipotecas y, si quieres simularla, la cuota de la hipoteca que te planteas.
- Se divide esa suma entre tus ingresos netos mensuales.
- El resultado se expresa en porcentaje.
Por ejemplo, si una persona ingresa una cantidad neta al mes y destina una tercera parte a cuotas, su ratio es de aproximadamente el 33 %.
Cómo interpretar el resultado
Como orientación habitual en el sector:
- Hasta el 30–35 %: es el rango que la mayoría de entidades considera asumible.
- Entre el 35 y el 40 %: zona ajustada. Algunas entidades lo aceptan con ingresos altos o perfiles muy estables, otras no.
- Por encima del 40 %: es difícil que una entidad apruebe nueva financiación, y además deja poco margen para imprevistos.
No son límites legales ni fijos: cada banco tiene su política, y a menudo la modula según tus ingresos. Con un sueldo alto, lo que queda tras pagar las deudas sigue siendo suficiente para vivir; con uno ajustado, el mismo porcentaje deja muy poco margen.
Qué ingresos y qué deudas cuentan
- Ingresos: netos, estables y demostrables. Nóminas, pensiones, rendimientos de la actividad si eres autónomo y, a veces de forma parcial, alquileres declarados.
- Deudas: todas las que aparecen en la CIRBE del Banco de España más obligaciones periódicas como pensiones de alimentos. El alquiler que pagas hoy no cuenta si va a ser sustituido por la hipoteca.
Limitaciones
El resultado es orientativo y no supone una oferta ni un compromiso de financiación. El ratio es solo uno de los factores que analiza un banco: también pesan la estabilidad laboral, el ahorro aportado, el historial de pagos, la edad y el valor de la vivienda. Un buen ratio no asegura la concesión, y uno algo alto no siempre la impide.
Preguntas frecuentes sobre el endeudamiento
¿El ratio se calcula sobre ingresos netos o brutos?
En España lo habitual es calcularlo sobre ingresos netos, es decir, lo que recibes después de impuestos y cotizaciones. Si tienes catorce pagas, puedes prorratearlas dividiendo el neto anual entre doce. Así lo calculan la mayoría de entidades y así funciona esta calculadora.
¿Cómo puedo mejorar mi ratio antes de pedir la hipoteca?
La forma más directa es cancelar deudas, empezando por las de cuota alta y poco capital pendiente, como la financiación de un coche a punto de terminar. También ayuda evitar nuevas financiaciones en los meses previos, incorporar un segundo titular con ingresos o plantear un plazo de hipoteca más largo que reduzca la cuota.
¿Las tarjetas de crédito cuentan?
Si pagas el total a fin de mes, su efecto es pequeño, aunque el límite concedido figura en la CIRBE. Si tienes saldo aplazado, la cuota mensual cuenta como deuda. Además, las tarjetas de pago aplazado suelen tener intereses muy altos, así que cancelarlas antes de pedir una hipoteca es doblemente recomendable.
¿Ser avalista de otra persona afecta?
Sí. Los avales aparecen en la CIRBE y muchos bancos los consideran un riesgo que podría convertirse en deuda tuya. Según la entidad, pueden computar total o parcialmente. Si eres avalista, conviene comentarlo desde el principio para plantear bien la operación.
Tengo un ratio alto, ¿qué opciones hay?
Depende del origen. Si se debe a varios préstamos de consumo y tienes una vivienda en propiedad, puede estudiarse una reunificación de deudas, valorando bien su coste total. Si quieres comprar, lo prudente suele ser reducir deuda primero. Te ayudamos a verlo con tus números.
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