FEIN y FiAE: qué son y cómo leerlas antes de firmar

Lo esencial

Antes de firmar una hipoteca, el banco está obligado a entregarte un paquete de documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. En Cataluña, la normativa de consumo eleva ese plazo a catorce días. Las dos piezas centrales son la FEIN y la FiAE. Así lo establece la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo objetivo es que firmes sabiendo exactamente qué firmas.

Qué es la FEIN

Es vinculante para el banco durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo cubre esos diez días. No debe confundirse con la información general que los bancos publican sobre sus hipotecas, que es orientativa y no compromete a nada.

Qué contiene

• Datos del prestamista y, si interviene, del intermediario de crédito.
• Características principales: importe, moneda, duración, tipo de préstamo y valor del inmueble que se ha tenido en cuenta.
• Tipo de interés y otros gastos: el TIN, si es fijo, variable o mixto, el índice de referencia y el diferencial, y la TAE, que resume el coste total incluyendo comisiones y los gastos obligatorios.
• Periodicidad y número de pagos, e importe de cada cuota.
• En préstamos a tipo variable, ejemplos de cómo cambiaría la cuota si el tipo de interés sube.
• Tabla de amortización ilustrativa, cuando procede.
• Obligaciones adicionales: productos que debes contratar para obtener las condiciones ofrecidas, como domiciliar la nómina o suscribir seguros.
• Reembolso anticipado: condiciones y comisiones si amortizas o cancelas antes de tiempo.
• Otros derechos del prestatario, como el periodo de reflexión.
• Consecuencias del incumplimiento: intereses de demora y posibilidad de vencimiento anticipado.
• Reclamaciones y supervisor competente.

Qué es la FiAE

El banco debe advertirte en ella de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, entre otros:

• Los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés.
• La posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo por impago y los gastos que conlleva.
• La distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
• Si se trata de un préstamo en moneda extranjera, los riesgos del tipo de cambio.

El resto del paquete documental

Junto a la FEIN y la FiAE, debes recibir:

• En hipotecas a tipo variable, un documento separado con escenarios de evolución de las cuotas ante distintos niveles de tipos de interés.
• Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido debe coincidir con la FEIN y la FiAE.
• Información clara sobre los gastos y a quién corresponde cada uno.
• Las condiciones de los seguros que el banco exija, en su caso.
• La advertencia de que debes recibir asesoramiento personalizado del notario que elijas, por el que no se te puede cobrar.

Deberás firmar una manifestación de que has recibido la documentación y de que te han explicado su contenido. Firma eso solo cuando sea verdad.

La visita previa al notario

Es la segunda gran protección de la ley. Durante el plazo de reflexión, y como muy tarde el día anterior a la firma, debes acudir a la notaría que hayas elegido, sin presencia del banco. El notario:

• Comprueba que has recibido toda la documentación dentro de plazo.
• Te explica las cláusulas del contrato y responde a tus dudas.
• Te hace un test para verificar que has comprendido la información.
• Deja constancia de todo en un acta de transparencia, que no tiene coste para ti.

Sin esa acta, la escritura de hipoteca no puede firmarse. Si sois varios titulares, o hay avalistas, todos deben pasar por este trámite.

Lleva tus preguntas preparadas. Es el momento de resolver cualquier duda con un profesional independiente.

Qué revisar en la FEIN, punto por punto

• Que coincide con lo negociado. Importe, plazo, tipo y diferencial deben ser los que te ofrecieron. Si algo no cuadra, pide la corrección antes de seguir.
• La TAE y no solo el TIN. Es la cifra que permite comparar. Fíjate también en qué supuestos se ha calculado.
• El tipo con y sin bonificaciones. Anota cuánto sube el tipo si dejas de cumplir cada condición y cuánto cuesta cada producto vinculado al año.
• La comisión de apertura, si existe.
• Las comisiones por amortización anticipada y por subrogación. Deben respetar los máximos legales.
• En variables y mixtas: el índice, el diferencial, la periodicidad de revisión y el mes de referencia que se toma. Mira con atención los ejemplos de cuota con tipos más altos.
• El valor de tasación reflejado y el importe del préstamo respecto a ese valor.
• El interés de demora y las condiciones del vencimiento anticipado.
• El plazo de validez de la oferta.

Si estás comparando bancos, pide la FEIN a cada uno y ponlas una al lado de la otra: al tener las mismas secciones, las diferencias saltan a la vista.

Preguntas que conviene hacerse durante los diez días

• ¿Podría pagar la cuota si el tipo de interés sube, como muestran los ejemplos?
• ¿Qué me cuestan al año los seguros y productos vinculados, y compensan la bonificación?
• ¿Qué pasa si quiero amortizar dentro de cinco años, o cambiar de banco?
• ¿Entiendo qué ocurre si dejo de pagar varias cuotas?
• ¿Hay algo en el proyecto de contrato que no aparezca en la FEIN, o al revés?

Si alguna respuesta no está clara, pregunta al banco, a tu intermediario o al notario. El plazo existe precisamente para eso. No pueden obligarte a renunciar a él ni a acortarlo.

Nuestro papel en esta fase

Cuando gestionamos una hipoteca, revisamos contigo la FEIN y la FiAE antes de la visita a la notaría: comprobamos que reflejan lo negociado y te explicamos cada sección en lenguaje llano. Forma parte de nuestro servicio de bróker hipotecario.