En esta guía
La definición corta
Un bróker hipotecario, o intermediario de crédito inmobiliario según el término legal, es un profesional o una empresa que te ayuda a encontrar y negociar una hipoteca con las entidades financieras. No presta dinero: analiza tu situación, presenta tu solicitud a los bancos adecuados, negocia las condiciones y te acompaña hasta la firma.
Una comparación útil: es a la hipoteca lo que un buen agente de viajes a un viaje complejo. Podrías organizarlo tú, pero alguien que conoce las rutas y habla el idioma te evita pérdidas de tiempo y errores.
Qué hace exactamente
Se sitúa entre tú y las entidades, en cuatro momentos:
Varias entidades, una sola conversación
- Tu caso
- El intermediario
- Varias entidades
- Ofertas comparadas
- Tu caso. Analiza tu perfil como lo haría el departamento de riesgos de un banco (ingresos, estabilidad, deudas, ahorro e historial) y te dice qué es viable antes de que te comprometas con una vivienda.
- El intermediario. Prepara y presenta tu expediente de forma que se entienda a la primera.
- Varias entidades. Selecciona las que tienen un apetito de riesgo que encaja con tu caso, porque cada banco tiene sus preferencias y cambian con el tiempo, y negocia tipo de interés, comisiones, vinculaciones y plazo.
- Ofertas comparadas. Las compara con criterios homogéneos, te explica la letra pequeña y coordina el proceso: tasación, documentación precontractual y firma en notaría.
Es lo que describimos en nuestro servicio de bróker hipotecario.
Qué no hace
- No decide si te conceden la hipoteca. Esa decisión es siempre del banco.
- No puede asegurar un resultado. Desconfía de quien lo haga.
- No sustituye a tu criterio. Un buen intermediario recomienda y explica. Quien elige eres tú.
Una actividad regulada
La intermediación hipotecaria está regulada por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Conviene conocer tres ideas:
Registro obligatorio
Debe estar inscrito en el registro del Banco de España o en el de su comunidad autónoma, según su ámbito. El del Banco de España se consulta por internet.
Información previa
Antes de empezar, entre otras cosas: quién es y dónde está registrado, si trabaja para una o varias entidades o por su cuenta, si cobra de los bancos y qué te cobrará.
Requisitos profesionales
Personal con competencia acreditada, seguro de responsabilidad civil o garantía equivalente y un procedimiento de reclamaciones.
La ley distingue además entre informar o intermediar y prestar asesoramiento en sentido estricto, que es una recomendación personalizada y tiene requisitos propios.
Cómo se remunera un bróker
En el mercado conviven varios modelos, y un mismo intermediario puede aplicar uno u otro según la operación:
Tres modelos de remuneración
Comisión del banco
La paga la entidad cuando la hipoteca se firma.
Honorarios del cliente
Una cantidad fija o un porcentaje del importe financiado, normalmente ligados al éxito de la operación.
Una combinación de ambos
El coste del intermediario debe reflejarse en la TAE de la operación cuando corresponda. Pregunta siempre cuánto pagarás, cuándo y qué ocurre si la operación no llega a firmarse.
Cuándo aporta valor, y cuándo no
Aporta más valor si…
- Tu perfil no es estándar: autónomos, ingresos variables, contratos temporales, no residentes o ingresos en el extranjero.
- La operación es compleja: financiación superior al 80 %, hipoteca puente, autopromoción, varios titulares, herencias o separaciones de por medio.
- Tienes poco tiempo o poca experiencia: primera compra, plazos de arras ajustados.
- Quieres mejorar una hipoteca existente, comparando novación y subrogación.
- Quieres comparar de verdad, con varias ofertas por escrito en lugar de una sola.
Quizá no lo necesitas si…
- Tienes un perfil muy sólido, tiempo para visitar varias entidades, soltura para comparar ofertas y capacidad de negociación.
- Tu banco de siempre ya te ofrece condiciones que has contrastado y son competitivas.
Un intermediario honesto te lo dirá.
Cómo elegir un bróker hipotecario
- Comprueba que está registrado como intermediario de crédito inmobiliario.
- Pide la información precontractual por escrito: con qué entidades trabaja, cómo se remunera y cuánto te costará.
- Valora cómo te escucha. Un primer estudio serio empieza con preguntas sobre tu situación, no con promesas.
- Desconfía de las prisas y de quien te pida dinero por adelantado sin explicar a cambio de qué.
- Pregunta por el tratamiento de tus datos: a qué bancos enviará tu expediente y con qué autorización.
- Fíjate en si te explica los riesgos, y no solo las ventajas, de cada opción.
Bróker o banco: no son excluyentes
Acudir a un intermediario no te impide hablar con tu banco. De hecho, la oferta de tu entidad habitual es un buen punto de comparación.
La diferencia está en el alcance: en el banco conoces una oferta; con un intermediario, varias, presentadas en el mismo formato y negociadas por alguien que lo hace a diario.
