En esta guía
La diferencia en una frase
- Novación: modificas las condiciones de tu hipoteca de acuerdo con tu banco actual.
- Subrogación: trasladas tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones.
En ambos casos la hipoteca sigue siendo la misma: no se cancela ni se firma un préstamo nuevo, solo se modifica. Eso las hace más económicas que cancelar y volver a empezar.
Dos caminos y una tercera vía
- Tu hipoteca actual
- Novación: con tu mismo banco
- Subrogación: a otro banco
- Cancelar y firmar otra
Novación: renegociar con tu banco
La novación es un acuerdo entre tú y tu entidad para cambiar una o varias condiciones del préstamo. Se formaliza en escritura pública ante notario.
Qué puedes cambiar
- El tipo de interés: rebajar el diferencial, pasar de variable a fijo o a mixto.
- El plazo: alargarlo para reducir la cuota o acortarlo para pagar menos intereses.
- El capital: ampliarlo, si necesitas financiación adicional y el banco lo acepta.
- Los titulares o garantes: por ejemplo, tras una separación.
- Las vinculaciones y otras condiciones.
Ventajas
- Es el trámite más sencillo y rápido: tratas con una sola entidad que ya te conoce.
- Normalmente no hace falta una nueva tasación, salvo que amplíes capital.
- Permite cambios que la subrogación no admite, como ampliar el capital o modificar titulares.
Inconvenientes
- Depende de la voluntad del banco. No está obligado a aceptar, y sin una alternativa real sobre la mesa tiene pocos incentivos para mejorar mucho su oferta.
- Puede tener comisión por modificación de condiciones si consta en tu escritura, dentro de los límites legales.
Subrogación: cambiar la hipoteca de banco
En la subrogación de acreedor, otra entidad se hace cargo de tu préstamo y pasa a ser tu nuevo banco, con las condiciones mejoradas que te haya ofrecido. No necesitas el consentimiento de tu banco actual.
Qué puedes cambiar
La normativa que regula la subrogación permite modificar las condiciones del tipo de interés, el plazo, o ambos. No sirve, por sí sola, para ampliar capital.
Cómo funciona
Oferta vinculante
El nuevo banco estudia tu perfil, tasa la vivienda y te entrega una oferta vinculante.
Aviso a tu banco
Aceptada por ti, se la comunica a tu banco actual y le pide que certifique la deuda pendiente.
Plazo para mejorarla
Tu banco dispone de un plazo breve, fijado por la ley, para ofrecerte una modificación de condiciones mediante novación. No está obligado a hacerlo, y tú no estás obligado a aceptarla.
Firma en notaría
Si decides seguir adelante, se firma la escritura de subrogación. El nuevo banco paga a tu antigua entidad lo que debes.
Ventajas
- La decisión es tuya. Tu banco no puede impedirla.
- Al haber competencia, las mejoras suelen ser mayores.
- A menudo provoca una contraoferta de tu entidad, con lo que acabas eligiendo entre dos buenas opciones.
Inconvenientes
- El proceso es más largo: estudio, tasación, oferta, plazo de respuesta y plazo legal de reflexión antes de la firma.
- La tasación suele ser a tu cargo.
- El nuevo banco te analiza como a un cliente nuevo. Si tu situación económica ha empeorado desde que firmaste, puede no aprobar la operación.
- Puede existir comisión de subrogación a favor de tu banco actual, si figura en tu escritura y dentro de los máximos legales.
Comparación punto por punto
Novación y subrogación
Desliza horizontalmente para comparar todas las opciones.
| Característica | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Entidad | Tu banco actual | Un banco nuevo |
| Acuerdo del banco actual | Sí | No para iniciar el cambio |
| Qué puede cambiar | Tipo, plazo, capital, titulares y otras condiciones | Tipo de interés y plazo |
| Tasación | Normalmente no | Normalmente sí |
| Gastos de notaría, registro y gestoría | Según lo pactado con el banco. Es habitual que la entidad los asuma. | Corresponden al nuevo banco, conforme a la Ley 5/2019. |
| Plazo habitual | Más corto | Varias semanas |
Las comisiones, con más detalle
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fija máximos legales para las comisiones por reembolso anticipado, que son las que se aplican cuando te llevas la hipoteca a otro banco.
Dependen de si el préstamo es a tipo fijo o variable y de los años transcurridos, y en ningún caso pueden superar la pérdida financiera que sufra la entidad.
Además, la norma trata de forma especialmente favorable el cambio de tipo variable a tipo fijo, tanto por novación como por subrogación: la comisión está muy limitada durante los primeros años y desaparece después.
Para las hipotecas firmadas antes de esa ley se aplican las comisiones previstas en su escritura, con los límites de la normativa anterior. Por eso, el primer paso siempre es leer tu escritura.
La tercera vía: cancelar y firmar una hipoteca nueva
Existe otra opción: pedir una hipoteca nueva en otra entidad y, con ese dinero, cancelar la actual. Permite cambiarlo todo, incluido el capital y los titulares, pero es la vía más cara: hay que cancelar registralmente la hipoteca anterior y constituir una nueva.
Solo compensa en casos concretos, por ejemplo cuando necesitas ampliar capital de forma importante y tu banco no lo acepta. Lo tratamos en la página de obtener liquidez.
Cómo decidir
- Empieza por saber qué ofrece el mercado. Sin ese dato no puedes valorar lo que te proponga tu banco.
- Habla con tu entidad, pero con una alternativa real en la mano. Una oferta vinculante de otro banco es el argumento más eficaz.
- Haz la cuenta completa: ahorro en intereses durante los años que te quedan, menos comisiones, tasación y coste de los productos vinculados que te exija la nueva oferta.
- Mira el capital y los años pendientes. Cuanto más te quede de ambos, más compensa cualquier mejora. En el tramo final de la hipoteca, casi nunca merece la pena.
- Si necesitas ampliar capital o cambiar titulares, la novación es el camino natural.
- Si tu banco no mejora o mejora poco, la subrogación es tu derecho.
Es lo que hacemos en nuestro servicio para mejorar tu hipoteca, y en la página de subrogación de hipoteca tienes el proceso de cambio de banco paso a paso.
